לא פעם אנחנו נתקלים בבנין של בית משותף, שבו הדייר מקומת הקרקע עושה שימוש ייחודי בחצר הצמודה פיזית לדירתו. יש אף דיירים שמגדילים לעשות, ומגדרים את החצר הצמודה לדירה, ומציבים בה שער עם מנעול, משל היתה החצר לקניינם הפרטי.
מה אם כן דינה של החצר הצמודה פיזית לקומת הקרקע בבית משותף? האם היא בבעלות הדייר בקומת הקרקע, או שמא היא חלק מהרכוש המשותף שבבעלות כלל דיירי הבנין?
ככלל, הרכוש המשותף מוגדר בחוק ככולל את כל חלקי הבית המשותף שאינם רשומים כדירות, כלומר - החצר שמסביב לבנין, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות.
הואיל והרכוש המשותף מיועד כאמור לשימוש כלל בעלי הדירות, הרי שנקודת המוצא הינה כי לא מתקיימת בו בעלות פרטית של מי מבעלי הדירות.
ואולם – לכלל הרחב האמור יש חריג, לפיו לבעלי הדירות יש אפשרות להסכים שחלק מסוים של הרכוש המשותף – החצר או הגג, למשל, יהיה צמוד לדירה פלונית, כך שעם הצמדת הרכוש המשותף, הוא הופך לחלק מהדירה ולקניינו הפרטי של בעל הדירה. הסכמה כאמור מוצאת ביטויה בדרך כלל בתקנון המוסכם של הבית המשותף.
יש לדעת כי הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית מצריכה הסכמה של כל בעלי הדירות (למעט חריג המאפשר להסתפק ברוב של שלושה רבעים מבעלי הדירות, להצמדה הדרושה לשם הרחבת דירה).
יתרה מזאת, הצמדה כאמור טעונה רישום בטאבו בדרך של תיקון בית משותף.
ולכן, כל עוד לא הוצמדה החצר כדין לדירה של השכן מקומת הקרקע, הרי שאין היא קניינו הפרטי, והוא אינו רשאי למנוע משאר דיירי הבנין לעשות בחצר שימוש דומה.
ואולם, לעיתים השימוש שעושה השכן בחצר (או בכל חלק אחר של הרכוש המשותף), נובע מהסכמה של הדיירים להקנות לשכן זכות לעשות שימוש ייחודי בחצר, וזאת להבדיל מהסכמה להקנות לו בעלות פרטית בדרך של הצמדת החצר לדירתו.
הסכמה כאמור, להקניית שימוש ייחודי בחצר, אינה חייבת להיעשות בכתב דווקא, אך היא צריכה להיות ברורה, מפורשת וקונקרטית. לא די כאן בהעדר התנגדות של הדיירים ולא די בהסכמה משתמעת שלהם, אלא יש צורך בהסכמה מפורשת (בין בכתב ובין בע"פ), ועל הטוען להסכמה כאמור מוטל נטל הראיה להוכיח כי השיג את ההסכמה הנדרשת מהדיירים.
יחד עם זאת נבהיר, כי גם אם ניתנה בעבר הסכמה ברורה ומפורשת לפלוני לעשות שימוש ייחודי בחצר, עדין לא נובע מכאן כי הדיירים, נותני ההסכמה, לא יכולים לחזור בהם מהסכמתם.
ולכן, כאשר מתעוררת בפני בית-המשפט טענה בדבר ביטול הסכמה לעשות שימוש ייחודי בחלק מהרכוש המשותף ומתבקש סילוק ידו של הדייר שקיבל בזמנו את ההסכמה לעשות שימוש ייחודי, על בית-המשפט לבחון, על-פי נסיבות המקרה, אם יהיה זה מן הצדק לאפשר לדיירים לבטל את ההסכמה ואם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים. לעניין זה יתחשב בית-המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים להסכמה, בתנאי ההסכמה בציפייה שיצרו הדיירים אצל השכן שקיבל את הסכמתם, במידת הסתמכותו של זה האחרון על ההסכמה שניתנה לו ובנזק שיגרם לו עקב ביטול ההסכמה.
לסיכום, אם התעוררתם בבוקר וגיליתם שהשכן גידר את החצר הצמודה לדירתו, כדאי שתבדקו קודם את נסח הטאבו ואת התקנון המוסכם של הבית המשותף, וראו האם החצר הוצמדה כדין לדירתו. ככל שלא, הרי שגם אם ניתנה לו בעבר הסכמתכם לעשות בחצר שימוש ייחודי, אתם רשאים עדיין לחזור בכם מהסכמתכם. וזכרו, כל מה שלא הוצמד כדין לדירה פלונית, מהווה רכוש משותף בבעלותם של כלל דיירי הבנין.
לשאלות נוספות ומענה מיידי בתחום זה, לחץ כאן ונשמח לעמוד לשירותך בכל עת.