נניח ששפר עליכם מזלכם ויש לכם מיליון שקלים פנויים להשקעה בשוק הנדל"ן. היכן כדאי לכם להשקיע אותם?
הנה לפניכם 4 אפשרויות להשקעה בשוק הנדל"ן.

רכישת דירה להשקעה בארץ
האפשרות המועדפת על כולנו היא רכישת דירה להשקעה בארץ. אנחנו חיים כאן, ונראה לנו שיהיה לנו קל יותר לנהל את השכרת הדירה ואת ביצוע התיקונים והשיפוצים בה, כשהדירה נמצאת במרחק נסיעה קצר מאיתנו. 

אבל לפני שאנחנו רוכשים דירה להשקעה בארץ, כדאי שנהיה מודעים לנתונים הבאים:
ראשית, מחירי הדירות היום בארץ הם בשמיים, ואין באמת דירה סבירה שנוכל לרכוש באיזור המרכז בסכום של מיליון ₪. לפיכך נראה שנצטרך להתפשר על רכישת דירה בפריפיריה. 
שנית, מס הרכישה שנצטרך לשלם בגין רכישת דירה להשקעה הוא 8% , כלומר - 80,000 ₪ על סכום של מיליון.
שלישית, התשואה שנקבל מהדירה, בין שהיא במרכז ובין שהיא בפרפריה, תעמוד על 3%-2%.

אין ספק שרכישת דירה להשקעה בארץ הופכת פחות ופחות אטרקטיבית, בוודאי בשם לב לתשואה המדשדשת בשוק הדירות.

רכישת דירה בברלין 
אפשרות שניה היא רכישת דירה בברלין. תשאלו בוודאי למה דווקא ברלין? קשה להתחמק מהצעות המפתות לקנות דירה בברלין. המחירים בברלין עדיין נמוכים יחסית לבירות אירופאיות אחרות, מה גם שברלין הוכרזה בפעם הרביעית ברציפות ע"י בכירי המומחים כיעד ראשון במעלה להשקעה בנדל"ן (לפי סקר שהתבסס על 800 מומחים). 

אלא שמה שנכון לחברות נדלן מקצועיות, אינו בהכרח נכון ומתאים למשקיע הפרטי הישראלי, ובפועל מסתבר לא אחת כי ישראלים קונים דירות שהגרמנים מעולם לא היו קונים.

אז הנה לפניכם 5 כשלים או טעויות מרכזיות שמשקיעים ישראלים נוטים לעשות כשהם קונים דירה בברלין:

רכישת דירה מבלי לבקר בה – מסתבר שישראלים רבים קונים דירה בברלין מבלי לבקר בה, ואז הם מגלים הפתעות – עובש בדירה, צנרת חלודה, או בעיות שהבנין עצמו סובל מהן, כמו למשל גג שקרס, שקיעת יסודות, מערכת חימום שהתקלקלה וכד'. 

הפיקוח על דמי השכירות - הישראלי לא מודע לך ששכר הדירה בברלין, בניגוד לזה שבארץ, הוא תחת פיקוח חמור של העירייה, עם טבלאות מפורטות של 70 פרמטרים וחישובים מסובכים (כמו שהגרמנים אוהבים).

הקושי להוציא דייר מהדירה – אנחנו בדרך כלל מעדיפים לקנות דירה כשהיא כבר מושכרת, כך שהעסקה תניב לנו תשואה מיידית כבר מהיום הראשון, אבל אם נרצה להוציא את הדייר מהדירה, בשביל לנסות ולקבל דמי שכירות גבוהים יותר למשל, אנחנו נגלה מהר מאוד שבברלין קל יותר להיתגרש מאשר להיפטר מדייר קיים. 

כללי הבנין המשותף – בעל דירה מחוייב לשלם בכל חודש סכום כסף לקופה המשותפת של הבנין, לתשלום השיפוצים ואחזקת הבנין, ויש לדעת כי מדובר במדינה שעלויות הבניה והתחזוקה בה אינן זולות.

מיסוי ועלויות - קניית דירה כרוכה בתשלום מס רכישה בגובה 5%, ותשלום לנוטריון של 1%. בעת מכירת הדירה, נצטרך לשלם מס שבח (פטור ממס ניתן למוכר רק לאחר אחזקת הנכס במשך יותר מעשר שנים). מלבד זאת יש לקחת בחשבון שגובה דמי התיווך המקובלים במכירת הדירה עבור מציאת קונה הם כ-6%. בהחלט לא מעט עבור ישראלי שקשה לו לשלם 1%-2% למתווך בישראל.

רכישת דירה בפלורידה
סקר שנערך לאחרונה בארה"ב בעתון הכלכלי הנחשב "פורבס" דירג את העיירה ג'קסונוויל שבמדינת פלורידה כיעד השקעה החם ביותר לשנת 2017. ולמה ג'קסונוויל דווקא? מסתבר שמדובר באחד האזורים הבודדים בארה"ב שגם מציגים גידול במספר המשרות וגם גידול באוכלוסיה, וזאת לצד עלייה מתמדת במחירי הנדל"ן. 

ג'קסונוויל מאפשרת למשקיעים לרכוש בית פרטי ומשופץ במחיר שיכול להתחיל מ-190,000 ש"ח בלבד. אם נרכוש שני בתים כאלה שעולים יחד 380,000 ₪, נוכל לקבל משניהם דמי שכירות של 4,116 ₪, כלומר אנחנו מדברים כאן על תשואה של 13%.

רק לצורך ההשוואה - אם אתם רוצים להרוויח בישראל שכר דירה חודשי שעולה על 4,000 ש"ח כנראה שתצטרכו לרכוש דירה בערך ב-1,300,000 ₪. בג'קסונוויל אתם יכולים לרכוש 2 בתים פרטיים בפחות מ-400,000 ש"ח (עבור שניהם יחד) ולקבל תשואה מדהימה של 13% לשנה.

בין שנרכוש דירה בברלין ובין שנרכוש דירה בפלורידה, יש לזכור שבבוא היום, לאחר שנלך לעולמנו, ילדינו היתומים יאלצו לשלם מס ירושה בשיעור של כ- 40% משווי הדירה, וזה לא מעט.

רכישת משרד בארץ
תמורת מיליון שקלים תוכלו לרכוש משרד מכובד בשטח של 60-100 מ"ר באזור המרכז, ולהשכיר אותו בתשואה של 7%-8%. אבל רגע לפני שאתם ממהרים לרכוש לעצמכם משרד להשכרה, כדאי שתתנו את הדעת לסיכונים שבעסקה כזו.

נתחיל בעלויות המס - רכישת משרד מחויבת במס רכישה של 6% ומחויבת במע"מ, וכל עוד אתם לא עוסק מורשה או חברה, לא תוכלו לקזז את המע"מ או לנכות פחת שמוכר לצורכי מס. בנוסף, ההכנסה מדמי השכירות של משרד ממוסה כבר מהשקל הראשון, זאת להבדיל מהכנסה מדמי שכירות של דירת מגורים, אשר פטורה עד לתקרה של כ- 5,000 ₪. 

שנית, אחזקת המשרד יקרה שבעתיים מאחזקת דירה. הארנונה על משרדים גבוהה, ולעיתים מתווספים לה גם דמי ניהול (ככל שמדובר במשרד במגדלים). 

ולמה אני מספרת לכם את כל זה? כי לא תמיד המשרד מושכר, והוא יכול לעמוד פנוי, ללא שוכר. יש לזכור כי בעקבות שיפורי הטכנולוגיה, יותר ויותר בעלי מקצועות חופשיים עובדים היום מהבית, או בחללי עבודה משותפים, וכשהמשרד לא מושכר (והיו דברים מעולם), ההוצאות החודשיות שלכם נוסקות לקראת ה- 5,000 ₪.

אז לא לכל אחד מתאים לרכוש משרד להשכרה, ותזכרו, אם יהיו בעתיד עודפי היצע של משרדים, אתם תמצאו את עצמכם משכירים את המשרד חינם ללא דמי שכירות, רק כדי להיפטר מתשלומי הארנונה המעיקים.

לסיכום 
לכל אחת מ- 4 האפשרויות הנ"ל יש יתרונות, אך גם חסרונות, ולטעמי חשוב שנהיה מודעים גם לחסרונות. אם אתם שונאים סיכונים, קנו דירה בארץ בפריפריה (גם תשואה של 2-3% שומרת יפה על ערך הכסף). אם אתם מוכנים להעיז, קנו דירה בברלין, או אפילו בפלורידה, אבל במסגרת חברה, ולא כאדם פרטי, כך שבבוא הזמן היורשים שלכם לא ישלמו מס ירושה. ואם אתם יכולים לחשוב מחוץ לקופסה, אזי משרד בארץ היא אופציה מעניינת, אבל תהיו מודעים לסיכונים.

לשאלות נוספות ומענה מיידי בתחום זה, לחץ כאן ונשמח לעמוד לשירותך בכל עת.