מעוניינים לרכוש דירה להשקעה, להשביח אותה ולמכור אותה לאחר תקופה קצרה ברווח נאה? כדאי שתקראו קודם את המאמר הבא -

חברה המפעילה חניונים רכשה להשקעה בנין משרדים ברח' אבן גבירול בתל אביב בתמורה ל 8.8 מיליון ₪, ומכרה אותו כעבור שנה וחצי בתמורה ל 11.4 מיליון ₪. החברה דיווחה על העסקה למיסוי מקרקעין, ועל הדרך גם ביקשה לקזז הפסד הון שהיה לה בסך של חצי מיליון, כנגד השבח בעסקת מכר הבנין.

כחצי שנה לאחר שמנהל מיסוי מקרקעין הוציא לחברה שומה סופית של מס שבח ולאחר שהמס כבר שולם, הוציא פקיד השומה לחברה שומה לפי מיטב השפיטה, במסגרתה קבע כי בשל סמיכות הזמנים בין רכישת הבנין למכירתו, יש לסווג את העסקה כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי, ועל-כן יש למסות את הרווחים ממנה כהכנסה פירותית החייבת במס הכנסה מלא, לרבות בדמי ביטוח לאומי (זאת למרות שכאמור העסקה דווחה למנהל מיסוי מקרקעין שכבר הוציא בגינה שומת מס שבח סופי).

הענין התגלגל לאחרונה לפתחו של בית המשפט העליון אשר נדרש להכריע בשאלה האם מדובר בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי שיש למסות כהכנסה פירותית והאם לפקיד השומה יש סמכות להוציא שומה בהתאם לאחר שכבר הוצאה שומת מס שבח לגבי העיסקה כעיסקה הונית. 

בית המשפט (ע"א 4576/15, מ.מ.א ניהול בע"מ נ' פקיד שומה תל אביב) קיבל את עמדת פקיד השומה לפיה פעולותיה של החברה בכל הקשור לבניין שרכשה הן פעולות "השבחה" עיסקיות מובהקות, ובהתאם קבע כי מדובר בהכנסה פירותית אשר מחוייבת במס הכנסה מלא, זאת על יסוד מבחני העזר שכבר נקבעו בפסיקה. 

כך למשל, הדיווח למיסוי מקרקעין וכן ההשגה שהוגשה למיסוי מקרקעין מלמדים כי החברה ביקשה להשקיע בבניין על מנת "לעורר עניין אצל הקונים", ואף פנתה למשרדי תיווך על מנת לשווק את הנכס. נקודת המוצא היא שנכסים שעוברים שינוי והשבחה לקראת מכירתם, כגון שינויים שנועדו להפוך את הנכס לסחיר יותר ולהעלות את ערכו, או שמכירתם דורשת פעולות שיווק, הם נכסים הנמכרים במסגרת פעילות מסחרית-עסקית. פעולות החברה בקשר לבניין הן פעולות "השבחה" עסקיות. מאפייניו של הבניין (בניין מסחרי בשטח של 1000 מ"ר) ופרק הזמן הקצר אשר החזיקה בו החברה (כשנה ומחצה) מעידים על עסקת אקראי. מימון העסקה בחלקו נעשה מהון זר, בקיאותו היחסית של בעל המניות היחיד בה בביצוע עסקאות נדל"ן וההסתייעות בבעלי מקצוע הבקיאים בהשבחת נכסים ושיווקם (אדריכל, מהנדסים ומשרד תיווך), מעידים גם הם כי מדובר בעסקת פירותית ולא בעסקת השקעה לטווח ארוך. כך גם עלה מכתב תביעה שהגישה החברה נגד אדריכל הפרויקט, לפיו היא טענה כי מדובר בעסקה למימוש מהיר.

ולכן, אם אתם מתכננים לקנות נכס להשקעה, להשביחו ולמכור אותו בתוך תקופה קצרה, זכרו כי הקביעות והמבחנים לעיל עשויים לחול בכל עסקה, לרבות בעסקה של מכר דירת מגורים אשר תימכר תקופה קצרה לאחר רכישתה והשבחתה.

לשאלות נוספות ומענה מיידי בתחום זה, לחץ כאן ונשמח לעמוד לשירותך בכל עת.