יום לאחר שמכר את זכויותיו בבנין מסחרי גילה המוכר כי הבנין מיועד גם למגורים, כך ששווי זכויותיו בפועל עולה בהרבה על התמורה שבהסכם. האם הוא רשאי להתחרט ולבטל את ההסכם?

המערער ובנות דודו, המשיבות, היו בעלים משותפים של בנין לצרכי מסחר ובו 18 חניות ברח' סלמה בתל אביב (להלן: "הנכס"). המערער, שהיה שרוי במצוקה כלכלית, הציע לבנות הדוד לרכוש את חלקו בנכס (25%) בתמורה לסך של 1.55 מיליון ₪ (סכום שהוצע לו ע"י מתווך), ובנוסף ביקש כי הן יישאו בתשלום היטל ההשבחה.

יום לאחר שנחתם הסכם המכר התברר למוכר כי ייעוד הנכס הינו ייעוד מעורב למגורים ולמסחר וכי בשל כך התמורה שעליה סוכם נמוכה בהרבה משוויין של הזכויות שנמכרו. לפיכך ביקש המערער לבטל את העסקה וסרב לקבל את התמורה המוסכמת. 

ביהמ"ש המחוזי קיבל את תביעתן של המשיבות לאכיפת הסכם המכר ודחה את התביעה שכנגד שהגיש המערער לביטול ההסכם, ומכאן הערעור לבית המשפט העליון.

במסגרת הערעור טען המערער כי הצדדים טעו טעות משותפת באשר לייעוד הנכס ושוויו ועל כן יש להורות על ביטולו מטעמי צדק. 

ביהמ"ש העליון ברוב דעות (כב' הש' חיות ופוגלמן, כנגד דעתו החולקת של כב' הש' מזוז) דחה את הערעור. לעמדת דעת הרוב, המערער לא עמד בנטל שהוטל עליו להראות כי במועד כריתת ההסכם היה ייעודו של הנכס גם למגורים, ולפיכך לא ביסס קיומה של טעות ודי בכך לדחיית הערעור. יתרה מזאת, בית המשפט אף הדגיש כי גם אם המערער היה מוכיח כי ייעודו של הנכס הוא גם למגורים וכי כפועל יוצא מכך שווי הזכויות שמכר עולה במידה ניכרת על התמורה המוסכמת, לא היה בכך כדי להועיל לו, מאחר ומדובר בטעות שבכדאיות העסקה, שאינה מקימה עילה לביטול ההסכם.

מהי טעות בכדאיות העסקה?

טעות בכדאיות העסקה היא טעות הבאה בגדרי הסיכון שנטל על עצמו צד לחוזה, בין במפורש ובין מכללא, ועליה אין הוא רשאי להסתמך בטענה כי דין החוזה להתבטל בעילה של טעות. בהתאם למבחן זה, הסיכון שבו מדובר יכול שיתייחס להתרחשויות או לשינויים שיחולו בעתיד לאחר כריתת החוזה ויכול שיתייחס למצב דברים הקיים בעת כריתת החוזה. 

על מנת לסווג טעות כטעות הפוגמת בכריתתו של ההסכם והמצדיקה את ביטולו, לעומת טעות שאינה אלא טעות בכדאיות העסקה, יש צורך לבדוק ולבחון את תנאי ההסכם ואת הנסיבות האופפות את כריתתו, על מנת לחלץ מהם תשובה לשאלה מהו, אם בכלל, הסיכון לטעות שנטל על עצמו מי מהצדדים או שנטלו שניהם, בין במפורש ובין מכללא, בעת כריתת ההסכם. 

לעמדת שופטי הרוב, בחינת תנאי ההסכם הכתוב וכן התנהלותו של המערער כפי שהוכחה, בהן העובדה שהנכס נמכר "as is", וכן העובדה שהמערער לא פנה לשמאי מקרקעין לפני החתימה על ההסכם, אלא רק לאחר מכן, וזאת בניגוד ליעוץ שקיבל מעורך דינו, מוליכים למסקנה שהמערער נטל על עצמו את הסיכון באשר למצבו התכנוני של הנכס ובאשר לשווי הזכויות הנמכרות הנגזר מכך ומכאן שמדובר בטעות משותפת בכדאיות העסקה, שכאמור אינה מזכה אותו בסעד של ביטול ההסכם. 

ע"א 7920/13 , עמיקם כרמל נ' אודליה טלמון

לשאלות נוספות ומענה מיידי בתחום זה, לחץ כאן ונשמח לעמוד לשירותך בכל עת.