מתי עדיף לנו לטעון כי רכשנו בית להריסה, ולאו דוקא "דירת מגורים", כדי לחסוך במס רכישה? 

שאלה זו נדונה לאחרונה בפסק הדין בענין ו"ע 58675-09-14, פריאנטה נ' מסמ"ק תל אביב (ניתן ביום 28.2.2016). 

עו"ד פריאנטה רכש בנאמנות (עבור נהנה) בית מגורים ישן בצהלה, בתמורה של 13,500,000 ש"ח. 

בסמוך לרכישת הנכס, הגיש הנאמן למנהל מס שבח הצהרה על רכישת דירת מגורים יחידה (לעניין החיוב במס רכישה), ומס הרכישה שולם עפ"י חישוב של דירה יחידה.

אלא שבבדיקת מנהל מס שבח נמצא כי באותה עת היו בבעלות הנהנה שתי דירות מגורים נוספות, ולכן הוציא המנהל שומת מס רכישה שחייבה את הנהנה לשלם תוספת מס רכישה בסכום של 304,059 ₪ (מעבר לסכום ששילם כבר בשל רכישת הנכס כדירת מגורים יחידה).

עם קבלת השומה החדשה, פנה הנאמן למנהל מס שבח והמציא לו בקשה לתיקון שומה והצהרה מעודכנת, לפיה אין מדובר כלל ברכישת "דירת מגורים", אלא ברכישת נכס המיועד להריסה, ואי לכך יש לסווג אותו לצורך מס רכישה כ"קרקע", החייבת במס רכישה בשיעור שעמד אותה עת על 5% בלבד. 

מנהל המס דחה את ההצהרה המתוקנת וטען כי הנכס היה בית מגורים ונותר בית מגורים, וכי בגין בית המגורים כאמור ניתן ממילא פטור ממס שבח. 

הענין התגלגל לפתחו של בית המשפט אשר קבע כי שיעורי מס הרכישה יקבעו בעיקר בהתחשב במבחן הסוביקטיבי, היינו –תוך בחינה מה הייתה כוונתו של הרוכש בזמן הרכישה, לגבי השימוש בנכס, זאת להבדיל מהמבחן האוביקטיבי לפיו הדירה הנרכשת אכן יכולה לשמש למגורים, למרות שנרכשה לצורכי הריסה. 

בית המשפט מצא כי הרוכש לא התכוון כלל לעשות שימוש בנכס למגורים, וכי לפי כל העדויות עולה גם שמאז נרכש הנכס הרוכש לא עשה בו כל שימוש בפועל למגורים.

בהתאם, בית המשפט קיבל את טענת פריאנטה כי הנהנה רכש בית ישן להריסה, ואי לך הורה שיש למסותו כ"קרקע" בשיעור של 5%, ולא עפ"י מדרגות מס הרכישה של דירת מגורים נוספת. אלא שמאחר וכאמור פריאנטה דיווח בתחילה על רכישת דירת מגורים, ורק לאחר שהמנהל שלל הצהרה זו, תיקן פריאנטה את הדיווח וטען לרכישת קרקע, מצא בית המשפט לנכון להציב תנאי לקבלת הערר, והוא – הריסה בפועל של המבנה בתוך 6 חודשים.

לשאלות נוספות ומענה מיידי בתחום זה, לחץ כאן ונשמח לעמוד לשירותך בכל עת.