זוגות בפרק ב' ומיסוי דירות מלפני הנישואים על רקע חזקת התא המשפחתי

עד לא מזמן היינו יכולים למכור כל 4 שנים דירה בפטור מלא ממס שבח, ולא משנה כמה דירות היו בבעלותנו. היום נגמרה החגיגה, ואנחנו זכאים לפטור רק בגין דירת מגורים יחידה. ולכן, ככל שיש בבעלותנו 2 דירות, אנו לא נהיה זכאים לפטור ממס שבח, לא במכירת הדירה הראשונה ולא במכירת הדירה השניה. 

וצריך לזכור שמס השבח יכול להגיע עד כדי מחצית משווי מהעסקה.

לכן חשוב שתדעו שיש דרכים להקטין את החבות במס, ולפני שאנחנו ממהרים למכור או לקנות דירה, כדאי מאוד שנוודא קודם שעורך הדין שמייצג אותנו בעסקה, מבין גם במיסוי מקרקעין.

תכנון מס נכון חשוב מאוד לגבי זוגות שבבעלותם דירות מלפני הנישואים.

בסעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין נקבעה חזקת התא המשפחתי, לפיה רואים בני זוג (וילדיהם עד גיל 18) "כמוכר אחד". ולכן – אם הבעל רכש או מכר דירה, רואים גם את אשתו כאילו רכשה או מכרה את אותה דירה. 

דומה כי חזקה זו מתייחסת לתא משפחתי "רגיל", כזה המורכב משני בני זוג שבונים את חייהם המשותפים יחד במאמץ משותף, שרוכשים יחד דירה למגורי המשפחה, שעם השנים מבקשים למכור את הדירה המשותפת לטובת רכישת דירה אחרת, אף היא משותפת, ושבמידה ויש בבעלותם יותר מדירה אחת הרי שכל דירותיהם נרכשו במאמץ משותף על ידי שניהם. 

אלא שלצד תא משפחתי "רגיל" זה קיימות אפשרויות נוספות ומורכבות יותר מהבחינה המשפטית. למשל, בני זוג עשויים להקים תא משפחתי בשלב מאוחר של חייהם, כשכל אחד מהם כבר מבוסס כלכלית ובבעלותו דירה משלו. או למשל זוגות ב"פרק ב'", שמקימים תא משפחתי כשלכל אחד מהם דירה משלו וילדים משלו, על כל המורכבות הנובעת מכך. במקרה כזה מקובל לערוך לפני הנישואים הסכם יחסי ממון, שבמסגרתו הם מסכימים על הפרדה רכושית לפיה הדירות של כל אחד מהם נשארות בבעלות נפרדת במהלך הנישואים.

מה קורה כאשר במהלך הנישואים, מבקש כל אחד מבני הזוג למכור את דירתו, ולרכוש יחדיו דירה משותפת? האם כל אחד מהם יהיה זכאי לפטור ממס שבח בגין מכירת דירתו?

ענין זה נידון בע"א 3178/12 (פס"ד שלמי). 

דובר שם בזוג ב"פרק ב", שלכל אחד דירה משלו מלפני הנישואים. לאחר הנישואים מכרה האשה את הדירה שבבעלותה וקיבלה פטור ממס שבח בשל דירת מגורים יחידה. זמן קצר לאחר מכן מכר גם הבעל את דירתו, וביקש לקבל פטור דומה. מנהל מס שבח והתנגד וטען שלאור חזקת התא המשפחתי, יש להתייחס את הבעל והאשה כאל "מוכר אחד", ולראות את הבעל כאילו גם הוא מכר את דירת האשה, ואי לכך עליו להמתין 18 חודשים בטרם יוכל למכור דירה יחידה בפטור (במקרה הספציפי דובר ב- 4 שנים, מאחר ונסיבות המקרה אירעו לפני תיקון 76 לחוק).

הענין התגלגל לפתחו של בית המשפט העליון שקבע שם כי חזקת התא המשפחתי היא חזקה הניתנת לסתירה, וכי יש להתאים את פרשנות דיני המס לשינויים במציאות החברתית הדינמית, כאשר במקרה זה, התייחס ביהמ"ש לתאים משפחתיים "מורכבים" בו כל אחד מבני הזוג נכנס לתא המשפחתי כשהוא נושא עימו "מטען היסטורי".

בהתאם לדעת הרוב, אפשר יהיה לסתור את חזקת התא המשפחתי, בהתקיים שני תנאים מצטברים: האחד - בן הזוג יציג הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית ביחס לנכסים שהביא כל אחד מבני הזוג לתא המשפחתי; והשני - בן הזוג יוכיח כי ההפרדה הרכושית התקיימה בפועל, ולא נשארה רק "על הנייר". 

לאחר הוכחת שני התנאים הנ"ל, גם אם מכרו בני הזוג את דירותיהם לאחר נישואיהם, בזה אחר זה ובתוך פחות מ- 18 חודשים, יהיו שניהם פטורים ממס שבח.

לשאלות נוספות ומענה מיידי בתחום זה, לחץ כאן ונשמח לעמוד לשירותך בכל עת.